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30多城二手房价格一直跌,北京都连跌了5个月!

择要:与气象变更同步的,是全国不少城市的二手房市场体现。

滥觞:瞭望智库(zhczyj),作者:董晴 资深房地产专家

近来,不少城市陆续迎来了下雪天,冬天的寒意渐浓。与气象变更同步的,是全国不少城市的二手房市场体现。

12月16日,国家统计局宣布的《2019年11月份70个大年夜中城市商品室庐贩卖价格更改环境》和《2019年1-11月份全国房地产开拓投资和贩卖环境》显示,11月33个城市二手房价格环比下跌。这也是继续两个月跨越30城二手房价格呈现下跌,10月是35城。

众所周知,自2016年调控以来,各地接踵祭出了限价的政策,新建商品房被紧紧按住,颠簸幅度极小。在这个背景下,二手房房价的走势更能反应市场的真实环境。如今,二手房“跌跌不休”,很多人对此有些忧虑。

图源:新华社|罗晓光

着实,二手房价格下跌看似忽然,实则是一个温水煮田鸡的历程。早在2018年,不少城市的二手房价格已经开始下跌,只不过延续到现在,跌幅变大年夜,开始引起媒体和"民众,"的广泛留意。

二手房价格为何会持续下跌?房地产市场会走向哪里?库叔本日就来阐发一下。

文 | 董晴 资深房地产专家

1二手房价格下跌早有端倪

近来,收集上传布着这样一张图片,图表显示,2019年11月,25个重点城市的二手房挂牌均价中,有20个下跌,下跌最厉害的青岛,降幅高达20.31%!

购置住房是有各类资源的(利息、各类税费、维修基金等),这意味着,假如一个青岛人2018年11月买了房,即便能够按照挂牌价卖出去(不斟酌不满2年要缴纳增值税的身分),也要亏掉落四分之一。而现实中,在这么昏暗的市场下,真正的成交价大年夜概率要比挂牌价低一些,吃亏的幅度还要继承扩大年夜。

不止青岛,北上广也难逃下跌的命运。

安居客数据显示,2019年11月份,北京二手房挂牌均价环比10月下跌约1%,这是北京二手房继续第5个月下跌——根据国家统计局数据,7月北京二手商品房贩卖价格环比下跌0.3%,8月环比下跌0.4%,9月环比下跌0.5%,10月环比下跌0.6%。

楼市跟股市一样,大年夜家每每都是买涨不买跌的。

根据华夏地产统计,2019年1-9月,北京二手室庐网签10.97万套,同比下降10%,成交均价为6.4万元/平方米,成交量创2015年以来同期最低值。这是北京二手房市场2008年以来的最大年夜调剂。

北京市住建委果统计数据显示,2019年10月份,北京二手室庐共计网签8844套,与9月份的12319套比拟,削减3475套,环比降28.2%;与2018年10月的8879套比拟,削减35套,同比下降0.4%。

合计来看,2019年前10月北京二手室庐网签为118558套,与2018年前10个月的130664套比拟,削减12106套,低落了9.3%!

同为传统一线城市的上海和广州跟北京环境类似。

因为市场不雅望情绪浓厚,成交周期延长(比如,广州全市二手室庐市场成交周期从2018年1-10月的约3个月,延长至2019年1-10月的约4个月),放盘的业主不得不多次下调价格才能终极成交。

合富置业的数据显示,贬价幅度跨越5%的大年夜幅贬价成交个案占比,达到年内的最高位,靠近3成的终极成交价比最初放盘价下调5%以上。险些所有的房产中介在同伙圈展示房源时都邑知心地附上阐明:“价格可谈”。

可以看出,二手房价格的下跌,看似忽然,实则是一个温水煮田鸡的历程。早在2019年2月,国家统计局的数据就显示,二手房室庐挂牌价继续三个月下跌,此中三四线线城市下跌最多,其次是一二线城市。

从那时起,全部二手房市场就出现出“有价无市”的状态。近来忽然引起大年夜家的极大年夜关注,主如果跌得过久,跌幅已经对照大年夜了。

经久以来,大年夜家听了太多买房后价格暴涨,成功致富的故事。现在,二手房价格下跌的消息赓续曝出,彷佛颠覆了这一认知,不少人变得内心不安。

2市场预期悄然发生转变

二手房价格为何会持续下跌?

毫无疑问,政策层面在影响身分中,盘踞一席之位。

2019年12月6日召开的中央政治局会议,只字未提房地产。这立时被开拓商、炒房者,甚至很多已经购买住房的人群视为天大年夜的利好,觉得房价要涨。终究,自2016年930调控以来,各地政策赓续收紧。

然而,随后于12月10日至12日在北京举行的中央经济事情会议却重申:要坚持屋子是用来住的,不是用来炒的定位……

这样的戏码,在以前几年上演了无数次。

2018年12月份的中央经济事情会议上也没有提房地产。可是2019以来,有关部门先是多次重申“房住不炒”,到了7月30日的中共中央政治局会议,更是强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,为下半年的房地产市场定下了基调。此后,全部行业的走势确凿也如政策所预期的一样。

刚刚于12月23日召开的全国住房和城乡扶植事情会议,又再次强调:经久坚持屋子是用来住的、不是用来炒的定位,不把房地产作为短期刺激经济的手段,继承稳妥实施房地产市场平稳康健成长长效机制规划,出力建立和完善房地产调控的系统体例机制。

凡此各种,都表现了中央坚持房地产调控不动摇的明确旌旗灯号。

此轮调控以来,最厉害和让房企叫苦不迭的政策彷佛是限价。

比如,2019年12月11日,长沙市发改委宣布《关于明确我市资源法监制商品住房价格构成有关事变的看护》,指出为贯彻落实“房住不炒”和省市房地产调控政策,进一步加强商品住房价格治理,长沙市进一步明确,商品住房价格由资源+利润+税金构成,此中匀称利润率规定在6%到8%之间。一时激发业内热议。

着实这份文件是2017年相关文件的延续,早在2017年11月30日,长沙市发改委就宣布过《长沙市限价商品住房价格治理暂行法子》,提出限价商品住房价格由资源加利润、加税金构成,匀称利润率为6%至8%。

长沙只是一个缩影,事实上,还有比长沙限价更“狠”的城市,比如成都等。

限价的结果是一二手房价格严重倒挂,再加上有查询造访显示,全中国八九成的民众有“新居”情结,大年夜家纷繁去追逐新居。

看上去,二手房市场势必会冷淡,不过,新居毕竟是有限的,能摇到号的也是少数。眼看市场狂热,买不上新居的刚需、投资者、炒房者自然将眼光标准二手房,赌调控一旦放松,二手房价格还能继承往上冲。这跟开拓商在市场狂热时高价拿地,楼面价贵过周边房价是一个事理,赌的便是预期。

可是,绝大年夜多半人都没预感到,中央调控的决心如斯坚决。如今,三年以前了,依然没有大年夜范围放松的迹象。新居的价格依然被严格限定,原先就比新居价格高的二手房,上涨的空间何在?

对投资客来说,房价一日不涨,就遭遇一天的丧掉。于是,刚需群体的预期悄然发生了转变,由此前的焦炙转为淡定,市场则由此前的卖方市场转为了买方市场。

是以,限价只是外面身分,预期的转变才是市场转向的关键。

3“跌跌不休”背后本相

正常市场下,在其他前提等同的环境下,二手房会比新居便宜两到三成。但在限价的背景下,二手房比持续供应的新居贵,以是,购买二手房无论是自住照样投资,都变得不那么划算了,市场的供应量自然增大年夜。

这样,原本高价购买的二手房,自然要贬价才能出售。即就是次新居,价格同样不会高。这是由于在限价前提下,开拓商的利润空间被压缩,部分治理粗放的公司可能面临无利可图以致吃亏的田地。为了节制资源,各类魔幻的工作几回再三发生:纸板门、竹子代替钢筋、一个小区绿化仅有6棵树、塑胶人工湖等等。

图为湖南长沙某小区用蓝色塑胶“画”出了人工湖

2018年,台风山竹打击深圳,部分新建的豪宅在台风眼前,竟然不敌很多“老破小”以致城中村子的农夷易近房,便是一个光显的写照。

这样的次新居放出来卖,自然要低价……

还有一些二手房,虽然不是限价政策下建的,然则由于物业治理不善,全部小区显得“伤痕累累”。今朝一二线城市均已进入或即将进入存量期间,物业的短长在很大年夜程度上影响着小区的二手房价格以及未来的溢价空间。二手房所见即所得,这样的屋子,自然也很难卖出好价钱。

新居匆匆销也是二手房价格下跌的催化剂。自2019年5月银保监会下发“23号文”以来,地产融资渠道步步收紧,信任、外洋债、银行贷款、开拓贷、ABS等监管新政频出。不少房企陷入危急,唯有靠自我造血续接现金流——在房价同比涨幅赓续放缓、购房者不雅望情绪浓厚的环境下,经由过程匆匆销滞销盘、尾盘,“以价换量”回流现金。

比如,2019年8月,中国恒大年夜便启动“全员营销”抢收计划,履行期8月20日至10月8日,5重优惠下最高可达6折。抢收计划包孕27个地区,此中重点抢收四川、重庆和华夏地区,共涉及505个项目,包括493个室庐和商办项目,12个旅游集团公司项目。

虽然匆匆销使得恒大年夜9月的贩卖均价创近几年新低,但贩卖额确凿实现了大年夜幅增长,9月恒大年夜实现合约贩卖金额约831.1亿元,较8月增长约73.8%,较2018年同期增长约31.9%,刷新集团单月贩卖额历史记载。

恒大年夜的抢收起到了极大年夜的示范感化,其他龙头房企也争先贬价匆匆销。中斗室企只能被迫跟进,但你的品牌不敷大年夜,产品不必然有大年夜房企的好,价格还连大年夜房企贵的话,大年夜概率要被剩下……

大年夜规模的新居匆匆销,极大年夜地增大年夜了市场提供,使得购买新居变得比之前轻易,二手房市场自然加倍无人问津,加速了其价格下跌。

还有一个不容漠视的缘故原由是经济增速的放缓。

众所周知,中国的住房房钱收益率不停处于很低的水平。根据举世资料库网站Numbeo的数据,截至2019年年中,我国住房房钱收益率在1.8%阁下。不过,部分投资客购买一些老破小之后稍做整修然后出租,出租率可能可以达到4%阁下,以致能够覆盖其房贷。这样的环境下,投资客可以持有好久。

但跟着经济增速的下滑,租房的需乞降房租上涨的动力都有所减弱,投资客的持有变得愈发重,这同样影响到了二手房市场。

4房地产市场会受影响吗?

二手房价格持续下跌,既有政策的缘故原由,也有市场的缘故原由,那这种环境会持续多久,是否会影响到全部房地产市场,激发价格下跌呢?

今朝看来,不会。

首先,新居和二手房相互有影响,但在新居限价的前提下,二手房市场对新居市场的影响很微弱。虽然2018年以来,各地二手房价格陆续下跌,但2019年1-10月,新建商品房的贩卖均价却上涨了7.3%。

其次,中央经济事情会议重申“房住不炒”,也不料味着利空,由于后面还有“周全落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效治理调控机制,匆匆进房地产市场平稳康健成长”的表述,可以看出,“稳”依然是2020年房地产行业的主基调。

值得留意的是,在会议通稿中,“稳”字被说起了29次,这阐明“稳”也是2020年经济事情的重心,作为国夷易近经经济第一大年夜行业的房地产行业必须要稳。

着末,正如上文先容的,此前的二手房市场略微有点畸形,自2018年以来价格的陆续下跌,是正常代价的回归,并不会无止境地跌下去。

事实上,跟新居市场一样,二手房市场同样体现出分解的特质。部分城市二手房虽然价格还没反弹,但成交量已经开始回暖。

比如,根据广州市房地产中介协会的数据,2019年11月,全市含自行买卖营业的整个二手室庐网签宗数较10月大年夜幅回升14.00%。北京的反弹力度更大年夜,11月二手室庐成交12296套,环连大年夜幅上涨39.03%,同比小幅上涨9.76%。

缘故原由何在?

这是由于像北京、广州这样的大年夜城市,早已进入存量期间,二手房买卖营业盘踞主导职位地方。比如北京,截至2019年10月,北京合计供应新建室庐7.8万套,此中4.76万套是限竞房,占比61%,同期,北京新建纯商品室庐成交同比增长95.4%,而二手房全市网签同比下降9.3%。但这依然无法从根本上改变二手房的主导职位地方,假如将地段、学区等斟酌进去的话,更是如斯。

【注:限竞房为经由过程“限房价,竞地价”的地皮出让要领孕育发生的商品房。购买限竞房必要满意以下前提:北京户籍家庭单位可购买2套,非京籍以家庭为单位只能购买1套,且必要有北京继续60个月社保或纳税,事情持事情栖身证购房同于北京户口。】

以北京为代表的一线城市,是最先启动本轮调控,也是最早见成效的城市。北京二手房均价自2017年3月便开始回落——从2017年4月持续跌至2018年2月,均价累计下跌13.5%。

不过,2018年春节后至今,北京二手房均价经历了两次季候性上涨和两次持续性回落,月度均价环比变更在2%阁下。2019年11月份北京二手房成交价依然照样微跌的,但成交量的回升上涨可以阐明,市场已经开始进入修复的通道。

由于,今朝北京二手房市场处于调控以来的中低位,按照以往的履历,春节后市场可能会呈现季候性苏醒。这样的逻辑,同样得当其他很多一、二线城市。

然则,很多三四五线城市的二手房价格生怕还将继承下探。前两年,受益于去库存和棚改泉币化拉动,三四五线城市楼市迎来一轮狂飙的行情。不过,绝大年夜部分三四五线城市的新居成交量弘远年夜于二手房,比拟于“别无选择”的一二线城市居夷易近,其购买二手房的意愿加倍弱。而且,很大年夜一部分三四五线城市人口都在净流出,拥有厚实财产的也少,等2020年棚改收官之后,这些城市的买房东力将大年夜面积削减,二手房很难找到买家。

今朝,部分城市开始靠政策来“稳”了。比如,2019年11月29日,广东佛山市人社局联合住建局宣布了《关于进一步完善人才住房政策的弥补看护》,看护最大年夜的亮点是,在佛山事情、具有本科及以上学历或中级工及以上职业资格的人才,首套购房不受户籍和个税、社保缴存限定;不久后的12月13日,广州南沙区人夷易近政府宣布《关于进一步便利人才及港澳居夷易近购买商品房的看护》,看护显示,本科以上等,在南沙区范围内购买首套商品房不受户籍、社保、个税限定。

在人才争夺的背景下,三四五线城市二手房市场前景堪忧。

总的来说,全国二手房价格下跌,是楼市的狂热归于镇定,是代价的合理回归,更表现了中央调控的决心。虽然“稳”字当头,2020年会有部分城市陆续按照因城施政的方针适度放宽调控,但“房住不炒”的政策是不能冲破的,二手房价格下跌也恰是政策调控所盼望看到的结果。

跟新居市场比拟,二手房市排场对的是一个加倍市场化的寻衅,该跌的地方会继承跌,不该跌的地方,跌下去还会再涨回来。

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